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易憲容:中國住房宏調存在嚴重不確定性

易憲容   文章類別:觀點評論

  據悉,盡管中國房地產指數研究院發布的5月份國內百個城市住房的銷售量與銷售價格都處于雙降(同比與環比)狀態下,但是北京市發布的數據表明,1-5月,全市商品房銷售出現了“由降轉增”的方向性變化,其中住宅銷售面積更是由1-4月的同比下降3.4%轉為同比增長15.4%。
  針對這種現象,有人會說,一線城市住房市場的回暖,表明了國內住房市場開始觸底反彈,國內住房市場新一輪增長態勢正在開始醞釀。
  對于國內一線城市住房市場銷售開始回暖,是不是國內這一輪住房市場宏觀調控已經結束或國內住房市場開始觸底反彈?是不是中央政府一直強調的房地產宏觀調控政策出現逆轉?這應該是言過其實了。
  因為,國內住房市場經過近兩年來調整,盡管其調整的步伐十分緩慢,但從2011年10月開始整個住房市場價格開始下跌,住房市場開始方向性的轉變。而任何市場的價格調整都是利益再分配,既得利益者對這種利益再分配的抗拒也是自然。
  但當中央政府對住房市場宏觀調控政策一而再再而三地強調些,房地產企業出路也就成了華山一條路:住房價格下降或逐漸回歸理性。而且住房價格下降,無論下降多少,總是會讓住房消費需求釋放出來。而這住房消費需求釋放的大小,就取決于住房市場價格下降的程度。可以說,當住房市場價格下降時,住房消費需求釋放出來并不是大驚小怪的事情。
  因為,只要是市場存在,住房購買者(主要是住房消費者)是多層次的與分散的,他們對價水平也是不一樣。因此,即使是住房消費者也不會在同一時間、同一價格進入市場。住房價格下降到不同的程度就會有不同的住房消費需求釋放出來。
  至于住房銷售增加是不是出現了住房市場方向性轉變,或住房市場開始觸底反彈,這里又有幾個問題需要解釋。如果住房作為消費品(這是政府房地產宏觀調控基本目標),住房價格下降有消費者進入,并不是市場出現方向性轉變,它只是住房的部分消費被釋放出來。
  只有住房的價格回歸到理性或讓絕大多數居民有支付能力購買時,或讓絕大多數居民的住房消費需求釋放出來時,這個市場才是真正發生了根本性變化。否則住房市場的調整仍然是一個漫長的過程。而住房市場的觸底反彈只是住房為投資品意義上的概念,它與政府現行的住房政策是相悖的。在此不多討論。
  當前一線城市的住房市場銷售增長,一方面是房價下降而讓居民的住房消費需求逐漸釋放出來的結果;另一方面與最近政府政策對住房市場誤導有關。首先,其表現為政府房地產宏觀調控的工具性概念遲遲無法轉變。
  因此,一旦擔心經濟增長下行及穩經濟增長,就希望通過刺激政策來鼓勵居民購買住房并以來增加住房投資,拉動經濟增長。最近不少地方軟性托市政策出臺及減息都有希望鼓勵住房銷售來拉動經濟增長的意味。
  其次,政府的住房宏觀調控政策表面上看對打擊國內住房投機炒作十分嚴厲,但是就是沒有嚴厲遏制住房投機炒作的稅收政策出臺,就是不愿意讓國內住房宏觀調控政策去住房賺錢功能或去住房投資化。
  可以說,居民根據前十幾年的經驗,購買住房就能夠賺錢,就可成為家庭增加財富最好的工具,在這樣的條件下,居民根本不要鼓勵也會千方百計進入市場,更何況近期居民又聞到了政府正在放松房地產宏觀調控政策風聲,更是會想辦法進入市場。
  在這種情況下,住房消費者怕出現2009年的情況提前進入市場,因為他們擔心住房價格再次上漲而錯過購買住房機會;對于住房投機炒作者來說,面對各種優惠政策誘惑,更是聞到了政府住房宏觀調控政策松動氣息,新一輪住房投機炒作者又可能開始涌入市場。
  如果國內住房市場出現這種預期,那么住房市場宏觀調控將面臨巨大的不確定。國內房地產市場會走向哪里,政府要密切關注這些動向并出臺相應政策。
 



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