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葉檀:房地產有保底共識無泡沫共識

葉檀   文章類別:觀點評論

   對房地產政策的選擇性解讀,意在為房地產托市。
  6月7日,央行下發“特急”文件,其中提及 “放寬金融機構貸款利率浮動區間,貸款利率下限由基準利率的0.9倍擴大至0.8倍,個人貸款利率浮動區間下限仍為基準利率的0.7倍”。有人將此理解為房貸利率重新享受0.7倍的優惠,被認為是放松房地產調控的明確信號。
  窗口指導式的利率政策是模糊的、不嚴肅的,容易讓市場產生政策依賴癥。有分析人士指出,央行此前雖通過窗口指導要求銀行統一對首套房貸利率打8.5折,但并未明文取消過7折利率。也就是說,理論上7折個人房貸利率一直存在。這只是理論上的可能性,實際上,首套房貸利率提升到8.5折,市場不可能存在8.5折以下的優惠利率。不管央行發不發文,承不承擔窗口指導,這是事實。因此,央行將個人貸款利率下調至0.7倍,部分市場人士刻意將此與房貸掛鉤,進而得出房地產市場將進一步回暖的結論。
  穩經濟的呼聲首先作用于房地產市場,房地產業已形成保底共識。
  住建部部長姜偉新在部署2012年工作時明確要求,在“遏制不合理購房需求的同時,要支持居民購房的合理需求”。《中國經營報》5月報道,住建部已經要求地方政府加快對中低價位、中小套型普通商品房的審批,以增加普通商品房供給。事實上,近30個城市鼓勵剛需的政策出臺,說明各級政府對于房地產已經形成保底共識。
  房地產市場確實在回暖。5月份商品房成交量大幅反彈,當月全國商品房成交面積為7290萬平方米,銷售額4511億元,這兩個數據相比4月份分別上漲了15%、20%。在今年3月份以來樓市成交放大的局面下,5月份樓市回暖的勢頭得到進一步確立。投資市場量在價先,成交量回暖以及京、廈等地商品房均價小幅反彈,6月初20個城市土地市場溢價率高達14.6%左右,顯示房地產市場已經觸底。此次房地產市場回暖是實體經濟倒逼之下鼓勵剛需的必然結果。
  股票市場早已作出反應,房地產板塊一騎絕塵。房地產是今年23個申萬一級行業中表現最好的行業指數,累計漲幅達29.70%,超越上證綜指逾25個百分點;房地產板塊今年正常交易的142只成分股中,有128只跑贏大盤,占比超過90%,是所有板塊中賺錢效應最明顯的。
  房地產市場有保底共識,而沒有泡沫共識,無論是市場、民意還是未來經濟發展,均不允許繼續擴大房地產泡沫。
  針對10日有報道 “發改委人士稱地產松綁或是救市第二張牌”,發改委12日發表聲明,稱有關報道純屬捏造。今年以來,決策層抑制投資性購房的口徑沒有放松。銀行大面積下調房貸利率的空間不大,此次央行降息的同時擴大了利率浮動區間,向利率市場化邁出關鍵一步,各銀行將來會面臨更激烈的存款競爭,下調房貸將抽空銀行最優質的一塊資產。實質性的利好來自于銀監會,銀監會發布的 《商業銀行資本管理辦法(試行)》,將個人住房抵押貸款首套和二套房風險權重統一規定為50%,銀行有動力增加二套房貸比例,以往房貸尤其是多套房貸一直是銀行的優質資產。目前對于二套房的限制來自于各地的限購政策,如果限購政策松動加上銀行二套房貸,房地產市場調控會功虧一簣。
  以房地產泡沫拉動經濟是飲鴆止渴,日本、美國、西班牙都是前車之鑒。經濟數據看好的西班牙發生債務危機,房地產泡沫功不可沒。西班牙房地產泡沫始于1997年底,在1991年房地產泡沫破裂后,低息與借貸使房地產泡沫重燃。從1997年底到2008年初,西班牙房價平均年增長10%,有些年份的增長幅度甚至達到30%,而地價上升了5倍。標準普爾在對80萬個房貸進行研究后認為,今年西班牙業主負資產比例將從2010年的8%上升至25%。截至2012年,西班牙房價連跌4年,有預計稱,西班牙今年房價將下跌12%~14%。
  房貸是債務之源,反過來加劇債務危機,西班牙經濟部大臣路易斯·德金多斯在今年2月份要求放貸銀行追加500億歐元額外的準備金與資本金來彌補房地產相關損失。這遠遠不夠,瑞信6月11日發布的研究報告指出,通過對西班牙銀行進行壓力測試,如果將房貸的準備金率定為53%,計算出西班牙銀行業總資金缺口為1550億歐元,非房貸的準備金率定為7.3%,計算出總資金缺口940億歐元。歐盟向西班牙提供1000億歐元資金的救助,不敷所用。
  房地產泡沫預期不可逆,試圖以投機主義的方式攪拌房地產泡沫度過眼前危機,結果是迎來更大的危機。產能過剩、貨幣泡沫是以往投資與出口模式的后遺癥,我們只能面對,無論多么痛苦。房地產鼓勵剛需不能變,抑制投資泡沫更不能變。有保底共識,無泡沫共識,才能軟著陸。
 



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